ビルメンテナンスとは「ビルの不動産価値を維持・保全すること」

ビルメンテナンスの目的は、オーナーのビルの「不動産価値の維持や保全をすること」です。

また、ビルの利用者が安全かつ快適に過ごせるように、衛生面や美観などを維持向上させるための業務も含まれます。

ビルメンテナンスの対象になる建物には、マンション・商業施設・オフィスビル・医療福祉関連施設・学校・工場などがあります。ビルメンテナンスは、オーナーのビルが存在している限り、継続的に必要とされる業務なのです。

ビルメンテナンスのおもな業務内容

まずは、ビルメンテナンスのおもな業務内容について解説します。

設備管理業務

ビルの電気・空調・給排水・消防等の各設備や昇降機などを正常に稼働させるため、日々これらの設備の運転管理や状態を監視する業務です。

昨今、ビルに付随する設備の多くはオートメーション化され、コンピューターによる自動運転管理がなされるようになりました。

そのため、例えば手動で空調機を操作して温度調節を行うような場面は少なくなりましたが、不具合発生時の早急な対応などは、まだまだ自動化が困難な分野となっています。

点検業務

ビルの設備を維持するためには、法律に基づいた点検が必要であることを覚えておきましょう。点検業務とは、上記の設備管理業務に加え、設備の法定点検または定期的な任意点検により、ビルの安全性・快適性維持を目的とする業務です。

法定点検または自主点検を行なうことで、設備の消耗や劣化具合をチェックするとともに、オーナーや利用者からの意見を汲み取りつつ、建物や設備の危険を回避し、安全性を高めるだけでなく、不具合の発生を予測し、計画的で無駄のない保全業務に繋げることもできます。

建物・設備保全業務

建物・設備保全業務とは、ビルの長期的保全を目的として、不具合箇所の修繕や劣化した部分の更新などを行う業務です。

日常的な管理や点検により発見された不具合などについて、早い段階で対応していくことで、無駄な出費をせずに安全・安心が担保できるようになります。

清掃衛生管理業務

清掃衛生管理業務は、ビルの環境を衛生的に保つための業務を指し、おもに「清掃管理業務」と「衛生管理業務」の2つがあります。

・清掃管理業務
清掃管理業務は、ビルの利用者に衛生的で快適な環境で過ごしてもらうための業務を指し、ビルの美観を保つために行なうものです。日常的な業務には、ゴミ処理、共用部（エントランス・廊下・階段・トイレ・洗面所など）や専有部の清掃があります。

また、定期的な業務には、照明器具・昇降機・床タイル・カーペット・窓ガラス・外壁などの清掃があります。メンテナンス業者は、ビルの建材ごとに合わせた適切な清掃を実施します。

・衛生管理業務
衛生管理業務は、ビルを快適な空間にするための業務です。空気環境整備・廃棄物処理・害虫または害獣駆除・給排水設備管理などがあります。

警備業務

ビルと利用者の安全を守るための業務です。警備業務では、建物や駐車場への不審者侵入などを監視カメラや警備員の見回りで管理します。

【参考】ビルメンテナンスに必要なおもな法定点検

ビルを運営していく際には、設備・階数・延べ床面積などによって、各種法律や法令に従った法定点検が義務づけられています。ビルの運営管理で必要な、おもな法定点検は以下のとおりです。（※正確な内容・回数については最新の法令を参照してください） 法律・法令 点検内容 回数 建築基準法 ・特定建築物定期調査 ・防火設備定期検査 ・建築設備定期検査 ・昇降機設備点検 ・外壁全面打診調査 3年に1回 1年に1回 1年に1回 1年に1回 3年に1回 消防法 ・消防点検 機器点検 総合点検 ・防火対象物点検 ・連結送水管耐圧試験 6ヵ月に1回 1年に1回 1年に1回 3年に1回 電気事業法 ・電気保安点検 1年に1回 建築物における 衛生的環境の確 保に関する法律 ・室内空気環境測定 ・飲料水水質検査 ・貯水槽清掃 ・汚水槽・雑排水槽清掃 ・害虫・ねずみ等防除 2ヵ月に1回 用途・水の種類により異なる 1年に1回 6ヵ月に1回 6ヵ月に1回 労働安全衛生法 ・ボイラー性能検査 1年に1回 ビルの法定点検は、それぞれの点検内容に応じた有資格者が実施しなければなりません。例えば、消防点検は消防設備士や消防設備点検資格者、電気保安点検は電気主任技術者などが行ないます。 法定点検を怠った場合、設備の故障や事故の発生が考えられるだけでなく、罰金が科せられる可能性も出てきます。 「ビルメンテナンスにかかる費用が高い」との声も聞かれますが、法律を守り、各種点検内容に応じた専門家を配置するなど、ビルメンテナンス費用の高さには理由があるのです。 大阪ガスファシリティーズでは、ビルの法定点検をワンストップで対応可能です。

ビルメンテナンスに付帯する業務

ビルメンテナンス業者によっては、建物の維持や保全以外にも対応可能な「プラスアルファ」の業務があります。

エネルギー管理業務

近年、ビルでも「脱炭素化」に向けた取り組みが加速化しています。これは、2050年までに全体として温室ガスの排出ゼロを目指す、政府の「カーボンニュートラル宣言」によるものです。

エネルギー管理業務では、ビルから排出される温室効果ガスを抑制するために、ビルの安全性や快適性を保ちつつ、設備を適切に運営管理しながら、脱炭素化に向けた改善などを行ないます。

既存ビルにおけるエネルギー管理業務の一例を見てみましょう。

・BEMS導入によるエネルギー使用量の見える化
・効率的な運転方法への変更や高効率空調の導入、自然エネルギーの活用による空調の省エネ化
・LED化や人検知制御の導入による照明の省エネ化

他にも建物外皮の断熱化や太陽光発電に代表される再生可能エネルギーの利用もエネルギー効率化に寄与します。

参考：エコチューニング／ZEBソリューション

改修工事

ビルの運営管理では、省エネ対策や高度なIT化を進めるため、通常のビルメンテナンスだけでは対応できず、改修工事が必要になる場合があります。

そのため、ビルの設備や建物の経年劣化にともなう改修工事だけではなく、省エネ設備工事などの幅広い工事にも対応可能な会社が安心です。

中長期修繕計画

建築物は完成した直後から、年数が経過するにつれて劣化が進み、資産価値が下がります。ビルの資産価値の維持や向上を図り、快適な空間を利用者に提供するためには、中長期的に修繕計画を立てることがとても重要です。

ビルの中長期修繕計画では、修繕工事が必要なタイミングや、修繕工事にかかる費用などの計画を立てます。ビルの修繕工事は、ビルの規模・用途や導入設備の内容・耐用年数・劣化状況などによって異なるため、ビルの特性に合わせた計画を立てなければなりません。

メンテナンス業者がビルの中長期修繕計画を立案することで、過去の修繕履歴を把握し、ビルの状況に応じた修繕工事をご提案できるなどのメリットが生まれます。

オーナー代行

オーナー代行業務とは、ビルの運用計画・運営に関する業務をオーナーの代わりに行なうことを指し、キャッシュフローの最大化や不動産の資産価値の維持向上を目的にするものです。

ビルメンテナンス業界の動向

昨今のビルメンテナンスの市場規模は、2020年度の新型コロナウイルス感染症の拡大の影響によりいったん減少するものの、その後は再び微増傾向にあります。

地震や台風などによる防災意識の向上や、カーボンニュートラル・SDGｓ・DXへの取り組みなどにより、ビルの資産価値向上を目指すメンテナンス需要は今後も安定すると考えられるでしょう。

しかし、ビルメンテナンスで人が実施する業務は大きく減ると予想されています。なぜなら、労働集約型産業であるビルメンテナンス業も、近年の少子高齢化による人材不足の影響が深刻なためです。

このような状況を鑑み、政府も「現地現物・紙媒体限定」といったアナログ規制の緩和を進めているため、管理対象物件数は変わらないとしても、人の手で実施する昔ながらのビルメンテナンス業務は減っていくでしょう。

ビルメンテナンスの業者を選ぶ際の3つのポイント

最後に、ビルオーナーがメンテナンス業者を選ぶ際の3つのポイントについて解説します。

ビルメンテナンス業務をワンストップで受注できる

ビルメンテナンスにおけるワンストップとは、メンテナンス業者が各種の管理業務を一括して請け負うことです。例えば、オーナーが電気設備や空調設備の管理を個別の業者に委託する場合、業者の選択や契約の締結など、多くの時間や手間がかかるでしょう。

メンテナンス業者がワンストップで業務を請け負うことで、効率的かつ合理的な管理に加え、オーナーの時間や手間、コスト削減につながります。

実績が豊富かつ管理体制が整っている

メンテナンス業者に豊富な実績があれば、難解なトラブルにも対応できる能力が高いと予想できます。

加えて、管理体制やグループ会社のネットワークが充実していれば、迅速かつ的確な対応も期待できるため、オーナーに良質なサービスの提供が行なわれるでしょう。メンテナンス業者を選ぶ際は、業務内容と料金体系が明確に提示されていることも重要です。

オーナーの視点に立った提案ができる

メンテナンス業者の重要な要素の一つに、オーナーとともに現状の問題点を洗い出しつつ、要望や将来の展望など、オーナーの希望に沿った最適な提案ができることがあります。

また、メンテナンス業者が提案を行なう際は、オーナーの視点に立ち、エネルギー管理や建築物のライフサイクルコストのほか、技術系の専門人材不足への対応策など、幅広い分野における提案がなされることが重要です。

ビルメンテナンスのご相談は大阪ガスファシリティーズへ

ビルメンテナンスは、オーナーのビルの不動産価値を維持保全するとともに、ビルの利用者が安全かつ快適に過ごすための空間を提供する業務です。

ビルの不動産価値を最大限発揮するには、ビルメンテナンスは欠かせない業務といえるでしょう

大阪ガスファシリティーズは、法律を遵守し、安心安全でクリーンな環境を提供するため、ビルメンテナンス業務に加え、エネルギー管理やオーナー代行業務など、ビル管理に関するトータルサポートをワンストップで行なっています。

たとえば、大阪ガスファシリティーズはエネルギー企業グループの一員として、省エネに配慮した建物管理を行なっており、エネルギーの見える化から使用状況の分析、改善提案や省エネ工事への対応も可能です。ビル全体でのエネルギー使用状況の最適化や、オーナーのニーズに応じた建物運営管理におけるエネルギー管理のアドバイス・サポート等も承っています。

また、大阪ガスファシリティーズでは、オーナーの目線に立ち、建築物の維持や保全だけでなく、業務の効率化や管理コストの低減につながるオーナー代行サービス「UFM（ユーティリティファシリティマネジメントサービス）」をご提案し、オーナーのニーズに合わせ、以下の4つのサービスをトータルでご提供。ビルの高度な運用と収益の最大化に貢献します。

・DM（データ・マネジメント）：所有建物の図面や設備台帳のデジタル管理
・EM（エネルギー・マネジメント）：省エネにつながる運用改善やエネルギー・マネジメント
・BM（ビル・マネジメント）：設備・清掃・警備などの維持管理コストの最適化
・CM（コンストラクション・マネジメント）：修繕から大規模改修までのオーナーの業務を代行